Калкулатор: Airbnb или дългосрочен наем

Кратък отговор

При апартамент с наем 500 € и нощувка 55 € Airbnb носи два пъти повече приходи, но при 55% заетост остават 3 161 € годишно срещу 4 555 € от дългосрочния наем. Краткосрочният започва да печели при около 67% заетост, ако дължиш осигуровки. Резултатът е модел с допускания, не прогноза.

Осигуровките решават сметката

Патентният данък е малък. При самоосигуряване обаче осигуровките са около 2 000 € годишно и тежат повече от данъка. Затова в калкулатора има опция да ги изключиш, ако си осигурен другаде. Провери в НАП какво важи за теб.

Платформите подават данни

По директивата DAC7 платформите подават данни за доходите на хостовете. От 20 май 2026 г. се прилага регламент на ЕС за краткосрочните наеми: регистрационният номер на обекта трябва да е в обявата, а обява без него може да бъде деактивирана или премахната. Доходите не остават невидими, затова ги декларирай коректно.

1Сравняваш приходи, не нето

✗ Мислиш, че 55 € на нощ са много повече от 500 € на месец.

✓ Извади комисионна, ДДС, почистване, консумативи, данъци и осигуровки.

2Смяташ твърде висока заетост

✗ Залагаш 80–90% заетост през цялата година.

✓ Заложи консервативна стойност и виж при каква заетост се изравнява.

3Забравяш осигуровките

✗ Смяташ само патентния данък.

✓ Осигуровките са фиксирани и често най-големият данъчен разход.

4Не отчиташ времето си

✗ Смяташ само парите.

✓ Краткосрочният наем иска управление, съобщения и организиране на почистване почти всеки ден.

Кое е по-изгодно: Airbnb или дългосрочен наем?

Зависи от заетостта, цената на нощувка, режима на облагане и осигуровките. При наем 500 € и нощувка 55 € краткосрочният наем започва да печели при около 67% заетост, ако дължиш осигуровки, и при около 50%, ако не дължиш. Това е модел, а не прогноза.

Облага ли се Airbnb като обикновен наем?

По разясненията на НАП за физически лица в началото на 2026 г. краткосрочното отдаване на нощувки не се облага като обикновен наем. Най-често е с патентен данък, а когато условията не са изпълнени, като търговска дейност с 15% върху печалбата. Провери своя случай в НАП или при счетоводител.

Каква комисионна взема Airbnb и Booking?

Airbnb от 2026 г. удържа около 15,5% от домакина по информация от помощния си център. Booking по публикации е около 15%, но варира между 10% и 25% според договора и програмите. Върху комисионната на платформата собственикът начислява и 20% ДДС при регистрация по чл. 97а от ЗДДС.

Колко е патентният данък?

Определя се от общинския съвет за всяка стая на година. По публикации е от около 12,78 до 127,82 € на стая. Режимът по публикации важи при оборот до 51 130 €, до 20 стаи и без обща регистрация по ДДС.

Дължат ли се осигуровки?

По публикации самоосигуряващите се плащат 27,8% върху доход между минималния 620,20 € и максималния 2 300 €, или около 172 € месечно при минимума. Ако вече си осигурен другаде, провери в НАП колко и дали дължиш. Калкулаторът ти позволява да ги изключиш.

Колко е туристическият данък?

По публикации е между 0,10 € и 1,53 € на нощувка, определя се от общината. Калкулаторът го смята за всеки гост и всяка нощувка.

Платформите подават ли данни на властите?

Да. По директивата DAC7 платформите подават данни за доходите на хостовете. От 20 май 2026 г. се прилага и регламент на ЕС за краткосрочните наеми, при който регистрационният номер на обекта трябва да е в обявата, а обява без него може да бъде деактивирана или премахната.

Важно

Резултатите са модел при допускания, а не прогноза и не са данъчна консултация. Режимът на облагане, осигуровките, ставките на общината и комисионните провери в НАП, при счетоводител и в договора с платформата.