Калкулатор: Данък при наем на имот
Този калкулатор за данък при наем на имот изчислява колко данък дължите върху наема през 2026 г., колко е тримесечната вноска и кога трябва да платите. Поддържа няколко имота и показва нетната доходност.
Кратък отговор
Данъкът е 10% върху наема, намален с 10% нормативно признати разходи – ефективно 9% от наема. Ако наемателят е физическо лице, внасяте авансово данъка до 30 април, 31 юли и 31 октомври, а за IV тримесечие плащате с годишната декларация до 30 април. Фирма-наемател удържа данъка при изплащането. При наем 600 € месечно годишният данък е 648 €, или 162 € на тримесечие.
За какво служи калкулаторът
Калкулаторът отговаря на въпросите на всеки, който дава имот под наем:
Годишен данък
Виждате колко данък дължите върху наема за годината.
График на плащанията
Знаете до коя дата и колко да платите.
Няколко имота
Събирате наемите и данъка от всички свои имоти.
Чист доход
Виждате колко ви остава след данъка.
Доходност
Сравнявате нетния наем с цената на имота.
Тип наемател
Отделяте наема, от който данък се удържа, от този, който внасяте сами.
Как да използвате калкулатора
1. Въведете наема. Изберете „Месечен“ или „Годишен“ и впишете сумата преди данъка.
2. Изберете наемателя. „Физическо лице“ означава, че внасяте данъка сами. „Фирма или самоосигуряващо се лице“ означава, че го удържа наемателят.
3. Прочетете резултата. Горе е годишният данък. Отдолу са наемът, признатите разходи, чистият доход и графикът с плащанията.
4. Добавете още имоти в „Още опции“ (по желание). Там въвеждате и цена на имота, за да видите нетната доходност.
Как се изчислява данъкът
Правилата са в чл. 31 и чл. 44 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. От наема се приспадат 10% нормативно признати разходи, а върху останалото се начислява 10% данък. Няма необлагаем минимум и прогресивна ставка.
Формулата накратко
Данъчна основа = наем × 90%. Данък = основа × 10%, или 9% от наема. Чист доход = наем − данък.
Законът не позволява вместо 10% да приспаднете реалните разходи за ремонти, такси и поддръжка. Не са нужни и документи за тях.
Кой внася данъка
| Наемател | Кой внася данъка | Как |
|---|---|---|
| Физическо лице | Вие, наемодателят | Авансови вноски за I–III тримесечие и доплащане с годишната декларация |
| Фирма, ЕТ или самоосигуряващо се лице | Наемателят | Удържа 10% върху наема след 10% разходи и го внася. Вие го декларирате и той се приспада в годишното облагане |
Проверете какъв е наемателят преди да разчитате на удържане. Ако той не удържи данъка, ще трябва вие да го декларирате и платите.
Срокове за плащане
| Период | Срок | Какво се плаща |
|---|---|---|
| I тримесечие (яну.–март) | до 30 април | Авансова вноска |
| II тримесечие (апр.–юни) | до 31 юли | Авансова вноска |
| III тримесечие (юли–септ.) | до 31 октомври | Авансова вноска |
| IV тримесечие | до 30 април на следващата година | Няма аванс – плаща се с годишната декларация |
Калкулаторът показва сумите за тримесечията и маркира следващия срок спрямо днешната дата. Сумите са при равномерен наем през годината. Ако внасяте задължителни осигуровки за своя сметка, те се приспадат от основата на авансовите вноски.
Примери с числа
Един имот. Наем 600 € месечно на физическо лице. Годишният наем е 7 200 €, признатите разходи са 720 €, основата е 6 480 €, а данъкът е 648 €. Тримесечната вноска е 162 €. Чистият доход е 6 552 €.
Доходност. Същият имот струва 100 000 €. Чистият доход след данък е 6 552 €, или нетна доходност около 6,55%.
Два имота. Единият дава 600 € месечно на физическо лице, другият – 450 € на фирма. Общият наем е 12 600 €, а данъкът е 1 134 €. От него 648 € внасяте сами, а 486 € удържа фирмата и ги приспадате в годишното облагане.
Деклариране
Наемът се декларира в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година, независимо дали наемателят е удържал данъка. Ако имотът е в съсобственост, всеки съсобственик декларира своя дял. Ако доходът ви е от краткосрочно отдаване или стопанска дейност, вижте калкулатора за самоосигуряващо се лице.
Най-честите грешки
1Мислите, че можете да приспаднете ремонтите
✗ Събирате фактури за ремонт, за да намалите данъка.
✓ За физически лица са признати само 10% нормативни разходи, без документи.
2Забравяте удържания от фирма данък
✗ Мислите, че ако наемателят е фирма, нищо не се декларира.
✓ Доходът пак се декларира. Удържаното се приспада като аванс.
3Смятате четири вноски по равно
✗ Плащате по четвърт от годишния данък до 31 октомври.
✓ Аванс има за три тримесечия. Четвъртото се плаща с годишната декларация.
4Въвеждате целия наем при съсобственост
✗ Слагате наема на целия имот.
✓ Всеки съсобственик облага само своя дял.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът върху наема през 2026 г.?
Данъкът е 10% върху наема след приспадане на 10% нормативно признати разходи. Ефективно това е 9% от брутния наем. При наем 600 € месечно годишният данък е 648 €.
Кой плаща данъка – наемодателят или наемателят?
Ако наемателят е физическо лице, наемодателят сам декларира и внася данъка. Ако наемателят е фирма, едноличен търговец или самоосигуряващо се лице, той удържа данъка при изплащане на наема и го внася в бюджета.
Окончателен ли е данъкът, удържан от фирма-наемател?
Не. Удържаният данък е аванс и се приспада при годишното облагане. Доходът пак се декларира в годишната данъчна декларация.
Кога се плащат авансовите вноски?
За първите три тримесечия – до 30 април, 31 юли и 31 октомври. За IV тримесечие няма авансова вноска. То се плаща с годишната декларация до 30 април на следващата година.
Колко е тримесечната вноска?
Тя е 10% върху наема за тримесечието след приспадане на 10% разходи. При наем 600 € месечно за тримесечие е 1 800 €, а вноската е (1 800 − 180) × 10% = 162 €.
Мога ли да приспадна реалните си разходи?
Не. За физически лица законът признава 10% нормативни разходи и не позволява избор на реални разходи. Не са нужни и документи за тях.
Как се облага наем при съсобственост?
Всеки съсобственик декларира и дължи данък върху своя дял от наема. В калкулатора въведете само вашата част.
Какво става, ако закъснея с вноска?
Върху неплатената сума се дължи лихва за забава. Неплатена авансова вноска се доплаща най-късно с годишната декларация.
Включено ли е краткосрочното отдаване, например Airbnb?
Не. Калкулаторът е за дългосрочен наем. Краткосрочното отдаване има различни правила – вижте калкулатора за Airbnb и дългосрочен наем.
Източници
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 31, 44 и 50
- Innovires – данък върху доходите от наем (2026)
- Национална агенция за приходите – авансово облагане и годишна декларация
Важно
Калкулаторът е ориентировъчен и е за дългосрочен наем на физическо лице. При по-сложни случаи се консултирайте със счетоводител или НАП.
Написано от Ивайло Стоянов
Създател на Suma.bg · Ръководна позиция в голяма търговска компания
Стойностите се сверяват с действащите закони и сайтовете на НОИ, НАП и Държавен вестник. Резултатите са ориентировъчни и не заменят консултация с институцията или счетоводител.
Последна актуализация: 21.10.2026
