Калкулатор – наем или покупка на жилище
Този калкулатор наем или покупка на жилище сравнява какво ще притежавате след 5, 10 или 20 години, ако купите жилище с ипотека или ако живеете под наем и инвестирате разликата. Въвеждате цената, наема, самоучастието и колко дълго ще останете, а калкулаторът показва кой избор води до повече пари и от коя година.
Кратък отговор
Покупката обикновено печели, ако останете в жилището дълго, цената му е до около 20 годишни наема и цените растат. Наемът печели при кратък срок, скъпи жилища спрямо наема и цени, които стоят. Пример: жилище за 150 000 €, наем 700 € и 20% самоучастие. След 10 години покупката води с около 81 112 €, а ако цените не растат – с около 33 376 €. При жилище за 200 000 € и наем 650 € без поскъпване наемът води с около 9 601 € след 5 години.
За какво служи калкулаторът
Решението за жилище е най-голямото финансово решение за повечето хора. Калкулаторът помага в шест случая:
Сравнявате богатството
Не само вноската срещу наема, а какво ще имате накрая.
Виждате точката на пречупване
След колко време покупката излиза напред.
Проверявате самоучастието
Колко се променя резултатът при 10%, 20% или 30%.
Тествате различни сценарии
Какво става, ако цените спрат да растат или лихвата се вдигне.
Виждате скритите разходи
Нотариус, данък, ремонти и разходи при продажба.
Оценявате цената
На колко годишни наема се продава жилището.
Как да използвате калкулатора
1. Въведете цената на жилището. Цената, която бихте платили.
2. Въведете месечния наем за подобно жилище в същия район.
3. Изберете самоучастие. Бутоните 10%, 20%, 30% и 50% попълват полето с един клик.
4. Изберете колко дълго ще останете. Това е срокът, за който се сравнява – 5, 10, 15, 20 или 25 години, или друг.
5. По желание отворете „Още опции“. Там са лихвата, срокът на ипотеката, поскъпването на жилището и на наема, доходността на спестяванията и разходите при покупка, притежание и продажба. Празните полета ползват примерни стойности.
6. Прочетете резултата. Голямата сума е разликата в богатството – със знак „+“, ако покупката е по-изгодна, и „−“, ако наемът е. Графиката показва разликата година по година, а „Какво, ако допусканията са други“ – как се променя резултатът при друга лихва, доходност или поскъпване.
Как се смята
Двата сценария започват с едни и същи пари. Купувачът ги дава за самоучастие и разходи при покупка. Наемателят ги инвестира. Всеки месец този, чийто разход е по-нисък, инвестира разликата.
Формулата накратко
Богатство при покупка = стойност на жилището − разходи при продажба − остатък по ипотеката + натрупаните инвестиции.
Богатство при наем = самоучастието и разходите при покупка, инвестирани от първия ден, плюс разликата всеки месец, когато наемът е по-евтин.
Месечният разход на собственика е вноската по ипотеката плюс разходите за жилището – ремонти, данък сгради, такса смет и застраховка, които калкулаторът приема за 1% от стойността годишно. Наемът и цената на жилището растат с процентите, които зададете.
| Примерна стойност (ако не въведете друга) | Размер |
|---|---|
| Лихва по ипотеката | 2,5% (средно 2,41% за нови жилищни кредити в евро, юни 2026 г., БНБ) |
| Срок на ипотеката | 25 години |
| Поскъпване на жилището и на наема | по 3% годишно |
| Доходност на спестяванията | 4% годишно, след данъци и такси |
| Разходи при покупка | 3,5% (нотариус, местен данък 0,1–3%, вписване) |
| Годишни разходи на собственика | 1% от стойността |
| Разходи при продажба | 2% (брокер и други) |
Точните разходи при покупка сметнете с калкулатора за такси при покупка на жилище, а вноската – с ипотечния калкулатор.
Примери с числа
Пример 1: жилище за 150 000 €, наем 700 €, 20% самоучастие, 10 години. Самоучастието е 30 000 €, а разходите при покупка – 5 250 €. Вноската е 538,34 €, плюс 125 € разходи за жилището – общо 663,34 € на месец срещу наем от 700 €. След 10 години жилището струва около 201 587 €, остатъкът по ипотеката е 80 736 €, а богатството при покупка е около 133 291 € срещу 52 179 € при наем. Покупката води с около 81 112 €.
Как се променя разликата според срока, при същите числа:
| Срок | Цени +3% годишно | Цени без промяна |
|---|---|---|
| 2 години | +5 988 € покупка | −2 868 € (наемът води) |
| 3 години | +13 714 € | +302 € (почти равно) |
| 5 години | +30 478 € | +7 697 € |
| 10 години | +81 112 € | +33 376 € |
| 20 години | +231 606 € | +127 376 € |
Тук цената е около 18 годишни наема, а собственикът плаща месечно по-малко от наемателя. Затова покупката печели почти винаги, освен при много кратък срок без поскъпване.
Пример 2: жилище за 200 000 €, наем 650 €, 20% самоучастие, цени без промяна. Цената е около 26 годишни наема. Вноската е 717,79 € плюс 166,67 € разходи – 884,46 € месечно срещу 650 € наем. След 5 години наемът води с около 9 601 €, а при доходност на спестяванията 6% – с около 20 154 € след 10 години. При скъпо жилище спрямо наема покупката печели само ако цените растат.
Какво променя най-много резултата? В пример 1 при лихва 4% вместо 2,5% вноската става 633,40 €, а предимството на покупката след 10 години пада до около 62 272 €. При доходност на спестяванията 6% вместо 4% то пада до около 71 449 €. Най-силно влияе поскъпването на жилището.
Кога наемът е по-изгоден
- Ще останете кратко. Разходите при покупка и продажба – около 5–6% от цената – се изплащат за няколко години.
- Жилището е скъпо спрямо наема. Когато цената е над 20–25 годишни наема, наемателят плаща месечно много по-малко и инвестира разликата.
- Очаквате да се местите. Смяна на град или държава заради работа прави наема по-гъвкав и по-евтин.
- Нямате резерв след самоучастието. Ако след покупката не ви остават спестявания за 3–6 месеца, всеки неочакван разход минава през кредитна карта или заем.
Покупката печели, когато останете дълго, цената е разумна спрямо наема и вноската е близо до наема или по-ниска.
Специфични казуси
Цена в годишни наеми
Разделете цената на годишния наем. Под 15 обикновено е изгодно да се купи, 15–20 е средно, над 20–25 жилището е скъпо спрямо наема. Калкулаторът показва това съотношение в резултата, но то е ориентир, а не правило.
Плаваща лихва
Повечето ипотеки са с плаваща лихва, обвързана с EURIBOR или с индекс на банката. Калкулаторът приема една лихва за целия срок. Пробвайте и по-висока, например 4%, за да видите дали покупката остава изгодна.
Млади семейства
Младите семейства, в които поне единият съпруг е до 35 години, могат да приспаднат от данъчната основа лихвите по ипотека за първо жилище върху първите 51 129,19 € от кредита. Това намалява реалния разход за лихви през първите години.
Наемът като доход
Ако вече имате жилище и мислите да го отдадете, а вие да живеете под наем другаде, вижте и калкулатора за данък при наем и Airbnb или дългосрочен наем.
Най-честите грешки
Пет грешки при сравнението наем или покупка:
1„Наемът са изхвърлени пари“
✗ Сравнявате наема с нищо.
✓ Собственикът също „изхвърля“ пари – лихви, ремонти, данъци и пропусната доходност на самоучастието.
2Сравнявате само вноската с наема
✗ „Вноската е 540 €, наемът 700 €, значи покупката е по-евтина.“
✓ Добавете разходите за жилището и самоучастието, което иначе би носило доходност.
3Приемате, че цените винаги растат
✗ Смятате само с бързо поскъпване.
✓ Пробвайте и 0%. Ако покупката печели и тогава, решението е по-сигурно.
4Забравяте разходите при покупка и продажба
✗ Купувате за 150 000 € и продавате за 150 000 € „на нула“.
✓ Около 5 250 € при покупка и 3 000 € при продажба остават за сметка на собственика.
5Наемателят харчи разликата
✗ Живеете под наем, а спестените пари отиват за текущи разходи.
✓ Наемът е изгоден само ако разликата наистина се спестява и инвестира.
Често задавани въпроси
Какво е по-изгодно – наем или покупка на жилище?
Зависи от срока, цената спрямо наема и поскъпването. При дълъг срок и цена до около 20 годишни наема обикновено печели покупката. При кратък срок и скъпо жилище спрямо наема печели наемът.
След колко години покупката става по-изгодна?
При жилище за 150 000 €, наем 700 € и 20% самоучастие покупката излиза напред още след около 1 година и 3 месеца, ако цените растат с 3%. Без поскъпване – след около 3 години. При скъпо жилище спрямо наема може изобщо да не излезе напред.
Каква цена спрямо наема е разумна?
Под 15 годишни наема покупката обикновено е изгодна, 15–20 е средно, а над 20–25 жилището е скъпо спрямо наема и наемането става по-изгодно.
Какво са разходите при покупка на жилище?
Нотариална такса, местен данък от 0,1% до 3% според общината и такса за вписване. Общо обикновено са около 3–4% от цената, без брокер.
Какво влияе най-много на резултата?
Поскъпването на жилището, срокът, за който оставате, и цената спрямо наема. Лихвата и доходността на спестяванията също влияят, но по-малко.
Защо калкулаторът инвестира разликата?
За да е честно сравнението. Наемателят има самоучастието и разходите при покупка в свободни пари, а понякога и по-нисък месечен разход. Ако не ги инвестира, наемът губи предимството си.
Включен ли е данъкът при продажба?
Не. Продажбата на едно жилище, притежавано над 3 години, обикновено не се облага. Проверете конкретния случай с калкулатора за данък при продажба на имот.
Колко точен е резултатът?
Той е сравнение при зададените допускания, а не прогноза. Никой не знае как ще се движат цените, наемите и лихвите. Пробвайте няколко сценария – ако един от изборите печели в повечето, той е по-сигурният.
Източници
- БНБ – лихвена статистика
- НАП – данъчни облекчения за млади семейства
- Нотариална камара – тарифа за нотариалните такси
- Закон за местните данъци и такси – данък при придобиване на имущество
Важно
Калкулаторът сравнява два сценария при зададените от вас допускания и не е финансов съвет. Цените на жилищата, наемите, лихвите и доходността могат да се движат различно. Преди решение проверете условията на банката и разходите при нотариус.
Написано от Ивайло Стоянов
Създател на Suma.bg · Ръководна позиция в голяма търговска компания
Стойностите се сверяват с действащите закони и сайтовете на НОИ, НАП и Държавен вестник. Резултатите са ориентировъчни и не заменят консултация с институцията или счетоводител.
Последна актуализация: 21.10.2026
