Калкулатор: Данък при продажба на имот
Този калкулатор за данък при продажба на имот изчислява колко данък дължите върху печалбата през 2026 г. и показва дали продажбата ви е освободена от облагане.
Кратък отговор
Данъкът е 10% върху печалбата, намалена с 10% нормативно признати разходи – ефективно 9% от печалбата. Не се плаща данък при продажба на един жилищен имот, притежаван над 3 години, на до два имота, притежавани над 5 години, на земеделска или горска земя над 5 години и на наследен имот. Например при покупка 120 000 € и продажба 180 000 € печалбата е 60 000 €, а данъкът е 5 400 €.
За какво служи калкулаторът
Калкулаторът помага преди сделката и при попълване на декларацията:
Размер на данъка
Виждате колко ще платите на НАП.
Проверка за освобождаване
Показва дали срокът и броят имоти ви освобождават.
Чиста сума
Знаете колко остава от продажната цена след данъка.
Планиране на момента
Сравнявате данъка, ако продадете сега или след 3 или 5 години.
Продажба на загуба
Виждате какво се случва, когато цената е по-ниска от покупката.
Подготовка на декларацията
Имате печалбата, разходите и основата за попълване.
Как да използвате калкулатора
1. Въведете продажната цена. Това е цената по договора.
2. Въведете покупната цена. Взема се от нотариалния акт, с ДДС, ако е имало.
3. Изберете колко време притежавате имота: до 3 години, от 3 до 5 или над 5.
4. Уточнете в „Още опции“ (по желание). Изберете вида на имота и колко други имота продавате през същата година. От тях зависи дали сте освободени.
Как се изчислява данъкът
Правилото е в чл. 33 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Печалбата е разликата между продажната цена и цената на придобиване. От нея се приспадат 10% нормативно признати разходи, за които не са нужни документи. Върху останалото се начислява 10% данък.
Формулата накратко
Печалба = продажна цена − покупна цена. Данъчна основа = печалба × 90%. Данък = данъчна основа × 10%, или 9% от печалбата.
Ако сте продали на загуба, не дължите данък. Загубата не се приспада от други доходи и не се пренася.
Кога не се плаща данък
Освобождаването по чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ има няколко случая. Сроковете се броят от датата на нотариалния акт за придобиване.
| Имот | Срок на притежание | Условие |
|---|---|---|
| Жилищен имот (апартамент, къща, вила, студио) | Над 3 години | Един такъв имот годишно. Няма значение дали е основно или второ жилище |
| Всеки имот – жилищен или не | Над 5 години | До два имота годишно |
| Земеделска или горска земя | Над 5 години | Без ограничение в броя продажби |
| Наследен имот | Без значение | Без ограничение в броя |
Наследство и дарение
Продажбата на наследен имот не се облага, независимо кога го продавате. Дареният имот следва общите правила: срокът от 3 или 5 години се брои от датата на дарението, а при по-ранна продажба цената на придобиване се приема за нула. Подробно за разликата – в ръководството данък при продажба на имот.
Калкулаторът проверява тези условия. Ако продавате няколко имота през годината, обмислете подробностите с НАП или счетоводител, защото преценката по двата срока може да зависи от конкретните имоти.
Примери с числа
Три продажби, при които имотът не е освободен от данък:
| Покупна цена | Продажна цена | Печалба | Данък |
|---|---|---|---|
| 90 000,00 € | 120 000,00 € | 30 000,00 € | 2 700,00 € |
| 150 000,00 € | 210 000,00 € | 60 000,00 € | 5 400,00 € |
| 280 000,00 € | 320 000,00 € | 40 000,00 € | 3 600,00 € |
Пример с подробна сметка. Покупка 120 000 €, продажба 180 000 €. Печалбата е 60 000 €. Признатите разходи са 6 000 €, основата е 54 000 €, а данъкът е 10% от нея – 5 400 €. От продажната цена ви остават 174 600 €. Същата продажба, ако имотът е притежаван над 5 години и е единствен за годината, е освободена и не дължите нищо.
Деклариране и срокове
Облагаемият доход се декларира в годишната данъчна декларация, Приложение № 5, до 30 април на следващата година. Данъкът се плаща до същата дата. Ако цената на покупката е била в лева, превърнете я в евро по курс 1,95583 лв. за 1 € с евро лев калкулатора. Ако продажбата е част от стопанска дейност, вижте и калкулатора за самоосигуряващо се лице.
Най-честите грешки
1Мислите, че трябва да е основно жилище
✗ Не продавате имот, защото не живеете в него.
✓ За освобождаване след 3 години е важно имотът да е жилищен, не основен.
2Бъркате дарение с наследство
✗ Продавате дарен апартамент година след дарението и очаквате да не дължите данък.
✓ Без срок е освободен само наследеният имот. Дареният следва правилото за 3 или 5 години.
3Забравяте за другите продажби
✗ Продавате два жилищни имота през годината.
✓ Освобождаването за 3 години важи за един жилищен имот годишно.
4Вписвате по-ниска цена в договора
✗ Слагате цена под реалната, за да платите по-малко.
✓ НАП може да вземе предвид по-високата данъчна оценка.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът при продажба на имот през 2026 г.?
Данъкът е 10% върху печалбата, след като от нея се приспаднат 10% нормативно признати разходи. На практика това е 9% от печалбата. При печалба 60 000 € данъкът е 5 400 €.
Кога не се плаща данък при продажба на имот?
Не се облага продажбата на един жилищен имот годишно, притежаван над 3 години, на до два имота годишно, притежавани над 5 години, на земеделска или горска земя, притежавана над 5 години, и на наследен имот. Сроковете се броят от датата на нотариалния акт за придобиване.
Основно жилище ли трябва да е имотът за освобождаването след 3 години?
Не. Важно е само имотът да е жилищен – апартамент, къща, вила или студио – и да е притежаван над 3 години. Няма значение дали е основно или второ жилище.
Облагат ли се наследените имоти?
Нито наследяването, нито последващата продажба на наследен имот се облагат с данък върху дохода – независимо от срока и броя на имотите. Дареният имот е различен: за него важат сроковете от 3 и 5 години.
Как се декларира доходът от продажба?
В годишната данъчна декларация, Приложение № 5, до 30 април на следващата година. Данъкът се плаща до същата дата.
Какво става, ако продам имота на загуба?
Не се дължи данък, но загубата не се приспада от други доходи и не се пренася в следващи години.
Приспадат ли се такси, ремонти и комисиона?
Калкулаторът не ги приспада. Законът дава 10% нормативно признати разходи без документи. Допълнителни разходи, като такси и комисиона към брокер, не се вземат предвид отделно.
Какво става, ако цената в договора е по-ниска от данъчната оценка?
НАП може да вземе предвид по-високата данъчна оценка. Затова не се препоръчва в договора да се вписва цена под реалната.
Как се смята покупна цена, платена в лева?
Сумата в лева се превръща в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 €.
Източници
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 13, ал. 1 и чл. 33
- Национална агенция за приходите
Важно
Калкулаторът е ориентировъчен и не замества консултация със счетоводител или НАП за конкретния ви случай.
Написано от Ивайло Стоянов
Създател на Suma.bg · Ръководна позиция в голяма търговска компания
Стойностите се сверяват с действащите закони и сайтовете на НОИ, НАП и Държавен вестник. Резултатите са ориентировъчни и не заменят консултация с институцията или счетоводител.
Последна актуализация: 17.10.2026
